一、何謂第一次區分所有權人會議？

　　區分所有權人會議，依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，指「區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。而所謂「第一次區分所有權人會議」，乃指公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約並依法向主管機關報備（本條例第二十六條）。另外，依據本條例第四十三條第一項規定：「本條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」則民國（以下同）八十四年六月三十日以前取得建築執照而現存之公寓大廈，亦應依本法規定召開第一次區分所有權人會議。

二、如何召開第一次區分所有權人會議

　　區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已。一般之區分權人會議，其召集之推選方式，在本條例施行細則第八條固有明文。然而，在第一次區分所有權人會議中，究竟由誰來召開區分所有權人會議？若第一次區分所有權人會議無法召開時，又如何處理？

　　首先關於第一個問題：由誰來召開第一次區分所有權人會議？

　　如前所述，第一次區分所有權人會議係指公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人依法應召集之會議。由此看來，「起造人」係第一次區分所有權人會議法定之當然召集人，若起造人有數人時，則互推一人為之（本條例第二十六條）。且依法起造人必須於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時六個月內召集之。若起造人遲遲不召集會議時，依劇本條例第二十七條第二項規定，此時可由區分所有權人間相互推選，或者由地方主管機關指定臨時召集人。

　　再者，區分所有權人會議之合法開議所需要件，依其是否為本條例第三十一條之事項，而有所不同。其決議事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」始得行之。反之，則以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

　　其次，區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條定有明文。至於開會通知之分送，依第二十八條之規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」

　　而召集臨時會議，依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。